近來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的跡象逐漸增多，尤其是北京、上海等地“小陽(yáng)春”已經(jīng)嶄露頭角。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)中，環(huán)比上漲城市數(shù)量增至36個(gè)。不過(guò)，與此同時(shí)，從一些機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市仍未出現(xiàn)明顯回暖跡象，從對(duì)應(yīng)個(gè)人住房按揭貸款的居民中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)來(lái)看，也仍未走出低迷，1月份居民中長(zhǎng)期貸款增加2231億元，同比減少5193億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回暖、何時(shí)回暖、以什么樣的方式回暖，受到關(guān)注。

　　首先，就房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)說(shuō)，2022年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展20多年來(lái)最為困難的一年。比如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)10%；住宅銷售額下降28.3%；住宅新開(kāi)工面積下降39.8%；個(gè)人按揭貸款下降26.5%等。雖然目前不少城市房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌回升，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻性在2023年還可能會(huì)持續(xù)。因此，相比于快速反彈，如何全面重啟并且實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型更值得關(guān)注。

　　去年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，涉及房地產(chǎn)部分提到的目標(biāo)是：保交樓、保民生、保穩(wěn)定；防風(fēng)險(xiǎn)及促轉(zhuǎn)型。緊接著，今年1月17日全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的要求是：穩(wěn)預(yù)期，提升市場(chǎng)信心；“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)；促轉(zhuǎn)型，推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立。也就是說(shuō)，觀察2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與以往不同，核心是在防范風(fēng)險(xiǎn)的底線上，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。具體體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　首先，如何實(shí)現(xiàn)“防風(fēng)險(xiǎn)、保民生”的核心目標(biāo)。這一方面意味著，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的資金鏈斷裂的問(wèn)題需要得以化解，另一方面則意味著，“保交樓”仍然是2023年房地產(chǎn)工作的最大任務(wù)和重心。

　　這也是為什么監(jiān)管部門融資政策調(diào)整“三箭齊發(fā)”，并首度提出“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)”，又允許私人基金投資房地產(chǎn)企業(yè)，以此來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)融資，防止引發(fā)金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，“三箭齊發(fā)”融資條件寬松，并非均等流向所有的房地產(chǎn)企業(yè)，而是以市場(chǎng)化、法治化的方式有選擇地讓資金流向優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。保證房地產(chǎn)企業(yè)融資是建立市場(chǎng)信心的關(guān)鍵，也是最為重要的一環(huán)，是穩(wěn)預(yù)期的核心。

　　而“保交樓”是當(dāng)前住房市場(chǎng)信心建立的第一步，這一步?jīng)]有完成，靠政策刺激住房需求可能效果不會(huì)太大。按照期房交樓1-2年時(shí)間計(jì)算， 2020-2021年住房交易額涉及34萬(wàn)億元以上，如果保交樓不能夠順利完成，影響將會(huì)很大，甚至可能會(huì)誘發(fā)金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。到2022年底，“保交樓”全面復(fù)工的項(xiàng)目只有20%左右，任務(wù)仍然十分艱巨。

　　其次，刺激居民的住房消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。這中間涉及房?jī)r(jià)下調(diào)與居民住房消費(fèi)需求釋放兩者之間復(fù)雜的平衡。一定程度上來(lái)講，住房?jī)r(jià)格下降可以讓居民的住房消費(fèi)需求逐漸釋放出來(lái)，但是在當(dāng)前這種由投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，房?jī)r(jià)的下跌又會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，房?jī)r(jià)下跌得越多，居民購(gòu)買住房意愿越弱。就目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況來(lái)說(shuō)，不少城市出現(xiàn)住房過(guò)?，F(xiàn)象，最好的方式就是通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系讓房?jī)r(jià)在合理區(qū)間內(nèi)逐漸下行，這樣將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸釋放。

　　最后，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展。這里的轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、房地產(chǎn)資金管理模式及市場(chǎng)運(yùn)行模式的轉(zhuǎn)型，也有房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。特別是房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型， 今年要做的就是如何補(bǔ)兩大短板，一是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，二是加大保障性住房建造的比重。實(shí)際上，建立住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)提倡幾年了，但是成效不彰，近期央行發(fā)布“金融17條”支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型是一個(gè)重大利好消息。發(fā)展保障性住房也是同樣的道理，要大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開(kāi)工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房。

　　總之，在近期一系列綜合舉措和利好政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期總體改善，已經(jīng)有了一些好的跡象。要想持續(xù)向好，仍然要在防風(fēng)險(xiǎn)、“保交樓”、釋放住房消費(fèi)需求、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)和保障性住房等方面做好工作，讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸地向“三位一體”的長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)型。值得強(qiáng)調(diào)的是，這將是一個(gè)緩慢的過(guò)程，不能操之過(guò)急，而對(duì)觀察者而言，也應(yīng)該更有耐心。（作者是青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）