當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為破局關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場在總量上滿足人民群眾居有其所的需求，在質(zhì)量上，還需進(jìn)一步滿足人民群眾安居樂業(yè)的需求。在結(jié)構(gòu)上，需要于區(qū)域?qū)用鎯?yōu)化土地配置，提升土地市場活力；在城市內(nèi)部加強(qiáng)保障性住房供給，同時兼顧改善型需求。在保障民生的前提下，逐步消化存量房，建立健全保障房供給體系，保障低收入群體住房需求。

　　省內(nèi)核心區(qū)存在持續(xù)性的居住需求

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，人口向大城市的集聚是普遍規(guī)律，一定會帶來對大城市住房的相應(yīng)需求。廣東是經(jīng)濟(jì)大省，也是人口大省，并且人口仍舊在持續(xù)流入省內(nèi)。根據(jù)《廣東省第七次人口普查統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，相較于六普（2010年），廣東省常住人口十年間增加了2170.94萬人，總數(shù)達(dá)到了12601.25萬人。其中，外省流入人口（半年以上）達(dá)2962.21萬人。全省常住人口數(shù)量突破五百萬的城市有9個，其中廣州（1867.66萬人）、深圳（1756.01萬人）和東莞（1046.66萬人）的常住人口規(guī)模都已經(jīng)超越千萬大關(guān)。廣東是大量流動人口的目的地，而廣東全省的常住人口則進(jìn)一步向珠三角城市群和都市圈集聚。珠三角核心區(qū)常住人口占全省常住人口總量61.91%，這一區(qū)域人口比重比六普時提高了8個百分點(diǎn)。十年間人口增量超百萬人的城市均屬于珠三角，且這些城市的常住人口增量占全省常住人口增量的94%。

　　因此從長遠(yuǎn)看，廣東省內(nèi)存在持續(xù)性的居民住房需求。尤其是在珠三角中心城市的中心城區(qū)，人口凈流入導(dǎo)致土地供應(yīng)相對供不應(yīng)求。與此同時，部分中小城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展同質(zhì)化，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，導(dǎo)致人口吸引力不足，人口外流，這類城市的房地產(chǎn)庫存較高，面臨較大的去化壓力。

　　基于當(dāng)前房地產(chǎn)的運(yùn)行狀況，各地各相關(guān)部門也適時推行了相關(guān)政策，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。例如，廣州優(yōu)化調(diào)整了限購、信貸以及住房公積金等政策；佛山鼓勵支持住房“以舊換新”并放寬購房入戶政策；云浮推出支持住房“以舊換新”，換購住房個人所得稅予以退稅的措施。國家層面，央行推出四項(xiàng)政策措施：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，降低個人住房貸款最低首付比例，取消全國層面的個人住房貸款利率政策下限，下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)。其中3000億元保障性住房再貸款鼓勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動銀行貸款5000億元。當(dāng)前市場上預(yù)期多元化，正處于多方博弈，同時等待局部地區(qū)基本面企穩(wěn)的階段。政策短期在市場上有所反應(yīng)，隨著核心一線城市和二線城市逐步落實(shí)各項(xiàng)舉措，接下來市場有望進(jìn)入政策效果全面兌現(xiàn)期，同時房企也將進(jìn)入上半年業(yè)績沖刺階段，市場活躍度有望回升。

　　以往發(fā)展模式有待轉(zhuǎn)型

　　土地配置有待優(yōu)化，應(yīng)與人口流動和用途需求一致。過往的城市建設(shè)用地供應(yīng)并未與人口向大城市集聚的現(xiàn)象相匹配，在人口大量流入大城市時，大城市的建設(shè)用地供給跟不上需求，形成了地價(jià)高、房價(jià)高的現(xiàn)象。為了推動制造業(yè)的發(fā)展，建設(shè)用地中較高比例用在了工業(yè)用地上，導(dǎo)致居住用地的供給進(jìn)一步被壓縮，而在居住用地中，對于廉租房和公租房的供給，相對來說更加不足，需求集中就進(jìn)一步推高了大城市的房價(jià)。

　　保障房供給不足，住房保障制度尚待完善。從我國目前住房保障制度來看，盡管總體上已經(jīng)形成了以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房和公租房等為主的多層次住房保障體系，但在實(shí)踐中還存在著一些問題，如：廉租住房覆蓋面偏低，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模偏小，公共租賃房供應(yīng)不足，公租房分配管理不規(guī)范，資金來源渠道單一等問題。

　　同時，“三大工程”中的城中村改造勢必會增加對保障房的需求。在快速城市化階段，城中村實(shí)際上解決了相當(dāng)大部分進(jìn)城務(wù)工人員的低成本居住需求，高密度建成區(qū)也在知識溢出、人力資本累積和基礎(chǔ)設(shè)施共享等方面給城市帶來競爭優(yōu)勢。城中村改造中需要把握改造節(jié)奏，統(tǒng)籌好保障房供給，避免城中村居住人口的生活和居住成本上漲，保持原有產(chǎn)業(yè)的成本優(yōu)勢。

　　如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　破解房地產(chǎn)發(fā)展難題的著眼點(diǎn)不能限于房地產(chǎn)行業(yè)本身，需要系統(tǒng)構(gòu)建發(fā)展新框架，形成新模式。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，需要轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，從有居，到安居，從而樂業(yè)。在人民群眾需要的地方，為人民群眾建需要的好房子，提供更優(yōu)質(zhì)的居住配套公共服務(wù)，讓外來人口更好地融入城市。

　　優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，與人口流動相掛鉤，提高土地市場活躍度。首先要合理確定供地規(guī)模。從市場實(shí)際情況看，大城市的房地產(chǎn)市場存在潛在需求尚待挖掘，因此對于熱點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域，要根據(jù)人口流動情況及時調(diào)整供地規(guī)模；對于庫存壓力較大的城市，要適當(dāng)減少供地規(guī)模。其次要把握供地節(jié)奏，在土地供應(yīng)前，要加強(qiáng)土地市場供需和價(jià)格監(jiān)測分析工作，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，避免短期內(nèi)形成較大規(guī)模的居住用地供應(yīng)量和區(qū)域庫存去化壓力。根據(jù)不同地區(qū)人口流入情況和土地市場供需情況，合理確定土地出讓方式和開發(fā)周期。

　　按照人口流動規(guī)律，一城一策，維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系已發(fā)生變化，投資投機(jī)需求減少。在市場供求關(guān)系發(fā)生變化的情況下，應(yīng)堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因城施策。一是對住房需求量較大、房價(jià)平穩(wěn)、住房庫存偏低、土地供應(yīng)較為充足的城市，要保持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，使市場熱度保持在平穩(wěn)狀態(tài)，同時進(jìn)一步優(yōu)化商品住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和土地供應(yīng)方式，在中心城區(qū)和有產(chǎn)業(yè)支撐的重點(diǎn)區(qū)域保障商品住房供應(yīng)。二是對住房需求量較小、存在一定庫存的城市和區(qū)域，政府可以適度出臺政策助力房企去庫存，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　逐步適應(yīng)居民改善型需求，提供包括教育等更優(yōu)質(zhì)的配套公共服務(wù)。當(dāng)前，對于住房的需求，不僅僅是滿足基本的居住功能，而是更好的居住體驗(yàn)和更優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)；不僅是房屋本身的質(zhì)量，還包括更好的小區(qū)環(huán)境，更加便利的購物商圈，尤其是周邊更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)配套。例如優(yōu)質(zhì)中小學(xué)教育資源、地鐵交通、公園綠化等。目前，尤其是在廣州、深圳等中心城市，人口大量流入新城區(qū)，而優(yōu)質(zhì)的中小學(xué)教育資源主要集中在傳統(tǒng)的中心城區(qū)，急需減少辦學(xué)限制，多種渠道多種來源，補(bǔ)齊中小學(xué)教育資源短板。

　　建立和完善外來務(wù)工人員子女義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)多層級政府共擔(dān)機(jī)制。據(jù)2019年國家統(tǒng)計(jì)年鑒，省內(nèi)（泛指）隨遷子女（即本省外縣隨遷子女）占比為57%。對于省內(nèi)流動人口，應(yīng)該建立省級財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，鼓勵城市政府為省內(nèi)流動人口子女提供義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)。跨省流動人口，應(yīng)該建立中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，鼓勵城市政府為跨省流動人口提供義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)。鼓勵社會資本進(jìn)入教育市場，彌補(bǔ)城市政府教育供給不足短板，通過個人付費(fèi)和政府補(bǔ)貼相結(jié)合方式解決流動人口子女在城市教育問題，讓更多外來家庭整體融入所在城市。

　　以各種形式加大推進(jìn)保障性住房供應(yīng)，減少城中村改造的沖擊。要堅(jiān)持“廣覆蓋、?；?、多層次、可持續(xù)”的住房保障原則，在全面落實(shí)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大住房保障覆蓋面。加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房和廉租住房制度改革，讓各類符合條件的群體都能買得起或租得起房。同時研究完善相關(guān)財(cái)稅政策，積極探索建立公共租賃住房建設(shè)專項(xiàng)基金等多種渠道籌措資金。近年來城中村改造進(jìn)程加快，在改善城市人居環(huán)境的同時要避免沖擊原有的城市競爭優(yōu)勢，也需要配置一定比例的保障性住房建設(shè)。政府應(yīng)該積極探索合作機(jī)制，為進(jìn)城務(wù)工人員提供更多樣的保障性住房，包括工廠配套宿舍等，保持原有城市競爭優(yōu)勢。

　　建立租購并舉的住房制度體系和長效機(jī)制，保障租房居民權(quán)益。在人口凈流入的大城市，需要增加租賃市場供應(yīng)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，鼓勵成立專業(yè)住房租賃企業(yè)或平臺公司，形成專業(yè)化運(yùn)營機(jī)制，以企業(yè)為主體參與城市房屋租賃市場建設(shè)和運(yùn)營管理，同時可以加強(qiáng)政府參與，鼓勵發(fā)展政府支持、國企運(yùn)營、專業(yè)化管理的住房租賃企業(yè)。要完善住房租賃法規(guī)，針對目前住房租賃市場中存在的突出問題，加快完善法律法規(guī)，出臺相應(yīng)政策規(guī)范，保護(hù)出租人、承租人的合法權(quán)益，明確租賃雙方權(quán)利和義務(wù)，建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。

　　作者單位：中山大學(xué)國際金融學(xué)院、中觀經(jīng)濟(jì)學(xué)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室

　　本文系國家社會科學(xué)基金重大項(xiàng)目“國土空間用途管制下土地市場整合與溢價(jià)共享機(jī)制研究”（22&ZD062）的研究成果